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甲级写字楼空置率走低 联合办公面临泡沫

  今年以来,传统金融、TMT、房地产行业正在成为上海甲级写字楼租赁的主要力量。受此影响,一季度,甲级写字楼平均租金维持稳定,空置率亦小幅下降至15.5% 。

  另一方面,在经历快速扩张后,灵活办公市场则渐趋饱和,行业竞争压力增加,在市场人士看来,2019年其扩张速度将放缓。

  金融城空置率最低

  2018年,在旺盛的需求带动下,甲级写字楼空置率不断走低。截至第四季度末,甲级写字楼平均空置率进一步回落至17.3%,为2010年以来最低水平。

  不过,临近年末,受政策利空等影响,联合办公、包租公司、非传统金融、游戏软件等行业需求显着下滑,亦为2019年甲级写字楼市场带来不确定因素。

  受到宏观经济放缓以及春节长假的影响,2019年第一季度写字楼市场需求下降。以非传统金融行业为例,受2018年金融监管政策影响的延续,部分非传统金融公司退租,因此第一季度仅录得净吸纳量5.2万平方米,环比下降35%,同比下降65.5%。

  与此同时,从新增租户来看,传统金融行业、TMT、房地产行业成为一季度甲级写字楼租赁需求主要来源。其中,平安金服租赁面积达1.6万平方米,其次是招商蛇口,租赁面积为4000平方米。

  在无新项目入市的情况下,上海甲级写字楼空置率约15.5%,环比下降1.8个百分点。具体来看,超过65.8%的总净吸纳量集中在金融城和大源两个子市场。其中,大源子市场录得最高的净吸纳量2.2万平方米,空置率环比下降3.7个百分点至18.5%。金融城子市场连续6个季度无新增供应,坚实的需求支撑空置率环比下降2.7个百分点至5%,为全市最低空置率。此外,东大街子市场空置率相对较高,达22.7%。

  租金表现方面,一季度甲级写字楼租金环比微涨0.5%,至每月106.8元/每平方米。其中,得益于区域内部分租赁成熟的高品质项目需求旺盛空置率下降,业主上调租金,金融城子市场租金环比上涨1.5%,至每月111.7元/每平方米,这也是金融城子市场租金连续第八个季度小幅上调。

  联合办公面临“泡沫”

  2017年以来,“联合办公”等灵活办公模式逐渐被愈来愈多的创业者或自由工作者所认可。在此情况下,以联合办公、包租公司为代表的大面积需求租户疯狂扩张,市场成交租赁面积迅速攀升。

  “写字楼市场的去库存基调决定了联合办公和包租公司能够以较低的价格获取大面积办公物业。使上海市场成为孕育联合办公和包租公司物业的最佳土壤。”高力国际研报指出。

  据戴德梁行统计,2018年上半年,多个共享办公品牌在加速布局,包括梦想加、MFG、Wework等共享办公品牌均在多个甲级写字楼落地。与此同时,联合办公空间已成为写字楼中重要的组成部分,总租赁面积已达43.5万平方米,并仍在快速扩张中。总体来看,联合办公租赁面积已达总吸纳量的1/3。

  不过,2018年四季度以来,灵活办公的急速扩张亦被踩下刹车。在市场分析人士看来,联合办公、包租公司在过去两年的疯狂扩张,导致写字楼租赁一级市场成交量飞速增长,但这部分需求并非真实的企业办公硬需求,而是提前消化的写字楼面积,后期这部分面积仍将被投入市场成为新供应。

  与此同时,自2017年初开始回升的写字楼市场租金使得联合办公、包租公司的房源获取成本不断增加,一旦遭遇需求下滑,空置上升的情况,一些抗风险能力低的包租公司首当其冲,迅速倒下。而资金实力更强的联合办公也面临着盲目扩张所带来的泡沫。

  统计数据显示,目前近50%的甲级写字楼内均有灵活办公,市场趋于饱和,行业竞争压力增加。“2019年其扩张速度放缓,且暂无合适的大面积甲级写字楼供应,联合办公运营商持续在核心区域寻找合适的非写字楼商业物业。”

  编辑; 陆家嘴商务中心                                                       http://www.09office.com/bcs/list_2_business_4.html

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